BahtCalc

คำนวณสินเชื่อบ้าน

ใส่ราคาบ้าน เงินดาวน์ ดอกเบี้ย และระยะเวลากู้ ดูค่างวดต่อเดือนแบบลดต้นลดดอก ดอกเบี้ยรวมตลอดสัญญา และลองใส่ยอดโปะเพื่อดูว่าผ่อนหมดเร็วขึ้นแค่ไหน

฿
฿500,000฿20,000,000
10% · ฿300,000
0%50%
%

ตัวอย่างเท่านั้น ไม่ใช่อัตราจริงของธนาคารใด ปรับตามข้อเสนอที่คุณได้รับ

ระยะเวลากู้

฿

จ่ายเพิ่มจากค่างวดปกติทุกเดือนเพื่อลดเงินต้นให้เร็วขึ้น

ค่างวดต่อเดือน

฿17,066

ยอดกู้

฿2,700,000

ดอกเบี้ยรวมตลอดสัญญา

฿3,443,701

จ่ายรวมทั้งหมด

฿6,143,701

ผ่อนหมดใน

30 ปี

ตารางผ่อน (สรุปรายปี)
ปีที่จ่ายรวมดอกเบี้ยเงินต้นคงเหลือ
1204,790174,61130,1792,669,821
2204,790172,59032,2002,637,622
3204,790170,43434,3562,603,266
4204,790168,13336,6572,566,608
5204,790165,67839,1122,527,496
6204,790163,05941,7312,485,765
7204,790160,26444,5262,441,239
8204,790157,28247,5082,393,730
9204,790154,10050,6902,343,040
10204,790150,70554,0852,288,955
11204,790147,08357,7072,231,248
12204,790143,21861,5722,169,677
13204,790139,09565,6952,103,981
14204,790134,69570,0952,033,886
15204,790130,00174,7891,959,097
16204,790124,99279,7981,879,299
17204,790119,64885,1421,794,156
18204,790113,94590,8451,703,311
19204,790107,86196,9291,606,383
20204,790101,370103,4201,502,963
21204,79094,444110,3461,392,616
22204,79087,054117,7361,274,880
23204,79079,169125,6221,149,258
24204,79070,755134,0351,015,224
25204,79061,779143,011872,212
26204,79052,201152,589719,623
27204,79041,982162,808556,815
28204,79031,078173,712383,104
29204,79019,445185,345197,758
30204,7907,032197,7580

หน่วยเป็นบาท · แสดงถึงปีที่ผ่อนหมด

เกณฑ์ที่ใช้คำนวณ
  • คำนวณแบบลดต้นลดดอก อัตราดอกเบี้ยคงที่ 6.50% ตลอดอายุสัญญา
  • ในความเป็นจริงสินเชื่อบ้านไทยส่วนใหญ่เป็นอัตราลอยตัวอิง MRR หลังพ้นช่วงโปรโมชัน อัตราจริงจึงเปลี่ยนได้ตามประกาศของธนาคาร
  • ค่างวด = เงินต้น × r ÷ (1 − (1+r)^−n) โดย r คืออัตราต่อเดือน และ n คือจำนวนงวด
  • การโปะคำนวณโดยไล่ตารางผ่อนจริงทีละเดือน งวดสุดท้ายจึงเป็นยอดพอดี
  • ยังไม่รวมค่าใช้จ่ายอื่น เช่น ค่าธรรมเนียม ค่าประเมิน ประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อ (MRTA) และค่าโอนกรรมสิทธิ์

ตัวเลขเป็นการประมาณการเบื้องต้นเพื่อวางแผน ไม่ใช่ข้อเสนอสินเชื่อ และไม่ถือเป็น คำแนะนำทางการเงิน

สินเชื่อบ้านแบบลดต้นลดดอกทำงานอย่างไร

สินเชื่อบ้านคิดดอกเบี้ยแบบ ลดต้นลดดอก (Reducing Balance) หมายความว่าในแต่ละเดือน ธนาคารคิดดอกเบี้ยจากเงินต้นคงเหลือจริง ณ ขณะนั้น ค่างวดที่คุณจ่ายจึงถูกแบ่งเป็นสองส่วน คือส่วนที่เป็นดอกเบี้ยของเดือนนั้น และส่วนที่เหลือนำไปตัดเงินต้น พอเงินต้นลดลง ดอกเบี้ยเดือนถัดไปก็ลดลงตาม ทำให้สัดส่วนที่ไปตัดเงินต้นค่อย ๆ เพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ จนผ่อนหมด

ลองดูตัวอย่างตามค่าเริ่มต้นของเครื่องคิดเลข บ้านราคา 3,000,000 บาท วางเงินดาวน์ 10% (300,000 บาท) จึงกู้ 2,700,000 บาท ที่อัตราตัวอย่าง 6.50% ต่อปี ผ่อน 30 ปี ค่างวดจะอยู่ที่ประมาณ 17,066 บาท/เดือน เมื่อผ่อนครบ 30 ปี จะจ่ายดอกเบี้ยรวมราว 3,440,000 บาท และจ่ายรวมทั้งหมดราว 6,140,000 บาท จะเห็นว่าดอกเบี้ยตลอดสัญญาสูงกว่าตัวบ้านเสียอีก นี่คือเหตุผลที่ระยะเวลากู้และอัตราดอกเบี้ยส่งผลต่อต้นทุนรวมอย่างมาก

ทำไมช่วงแรกจึงจ่ายดอกเบี้ยเป็นส่วนใหญ่

เพราะดอกเบี้ยคิดจากเงินต้น ในปีแรก ๆ เงินต้นยังเกือบเต็มจำนวน ดอกเบี้ยจึงสูง ค่างวดส่วนใหญ่ในช่วงต้นจึงถูกหักเป็นดอกเบี้ยก่อน เหลือไปตัดเงินต้นเพียงเล็กน้อย กว่าที่สัดส่วนเงินต้นจะแซงดอกเบี้ยก็มักใช้เวลาหลายปี ตารางผ่อนรายปีในเครื่องคิดเลข ด้านบนช่วยให้เห็นภาพนี้ชัดเจน ว่าปีไหนจ่ายดอกเบี้ยเท่าไรและเงินต้นลดลงแค่ไหน

พลังของการโปะ (จ่ายเพิ่มต่อเดือน)

เนื่องจากทุกบาทที่โปะจะไปตัดเงินต้นทั้งก้อน มันจึงช่วยลดดอกเบี้ยของเดือนถัด ๆ ไป แบบต่อเนื่อง ผลลัพธ์จึงมากกว่าที่คิด จากตัวอย่างเดิม ถ้าโปะเพิ่มเดือนละ 5,000 บาท จากค่างวดปกติ จะผ่อนหมดในราว 16 ปี 10 เดือน แทนที่จะเป็น 30 ปี และประหยัดดอกเบี้ยได้ราว 1,700,000 บาท นั่นคือการจ่ายเพิ่มไม่มาก ต่อเดือน แต่ย่นเวลาได้กว่า 13 ปี ยิ่งเริ่มโปะเร็วเท่าไร ผลยิ่งชัดเพราะได้ตัดดอกเบี้ย ก้อนใหญ่ในช่วงต้นออกไป

ความจริงเรื่องดอกเบี้ยลอยตัวและการรีไฟแนนซ์

เครื่องคิดเลขนี้ใช้อัตราดอกเบี้ยคงที่ตลอดสัญญาเพื่อให้เปรียบเทียบง่าย แต่ในความเป็นจริง สินเชื่อบ้านไทยส่วนใหญ่เป็น อัตราลอยตัว ที่อ้างอิงอัตราอ้างอิงของธนาคาร (เช่นกลุ่ม MRR) โดยทั่วไปมักมีอัตราพิเศษในช่วงแรก ของสัญญา เมื่อพ้นช่วงนั้นอัตราจะขยับขึ้นตามประกาศของธนาคาร ค่างวดจริงจึงอาจเปลี่ยนไป ตามภาวะดอกเบี้ยในแต่ละช่วง

ด้วยเหตุนี้ผู้กู้จำนวนมากจึงพิจารณา รีไฟแนนซ์ หรือขอปรับลดอัตรากับธนาคารเดิม เมื่อผ่อนไปได้ระยะหนึ่ง เพื่อกลับไปได้อัตราที่ต่ำลงอีกครั้ง ทั้งนี้ควรชั่งน้ำหนักกับ ค่าใช้จ่ายในการดำเนินการและเงื่อนไขของสัญญาเดิมด้วย (รายละเอียดอัตราและช่วงเวลาแตกต่างกันไปตามธนาคารและช่วงเวลา ควรตรวจสอบกับสถาบันการเงินโดยตรง)

อะไรมีผลต่อการอนุมัติ

แม้เงื่อนไขจะต่างกันไปในแต่ละธนาคาร แต่โดยหลักการมีสองแนวคิดที่มักถูกพิจารณา ได้แก่

  • ความสามารถในการผ่อนเทียบกับรายได้ (DSR): ธนาคารดูว่าภาระผ่อนหนี้ทั้งหมดต่อเดือนคิดเป็นสัดส่วนเท่าไรของรายได้ ยิ่งมีหนี้อื่นมาก วงเงินที่กู้บ้านได้ก็ยิ่งลดลง
  • สัดส่วนวงเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV): คือกู้ได้คิดเป็นสัดส่วนเท่าไรของราคาบ้าน ซึ่งมักสัมพันธ์กับว่าเป็นบ้านหลังแรกหรือหลังถัดไป การมีเงินดาวน์มากขึ้นช่วยลดความเสี่ยงในสายตาธนาคาร

(สัดส่วนตัวเลขที่แน่นอนของ DSR และ LTV เป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่อาจเปลี่ยนแปลงได้ จึงไม่ระบุตัวเลขตายตัวไว้ที่นี่ ควรสอบถามธนาคารสำหรับกรณีของคุณ)

คำถามที่พบบ่อย

สินเชื่อบ้านคิดดอกเบี้ยแบบไหน

สินเชื่อบ้านคิดดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอก คือคิดดอกเบี้ยจากเงินต้นคงเหลือจริงในแต่ละเดือน เมื่อผ่อนไปเงินต้นลดลง ดอกเบี้ยก็ลดลงตาม ต่างจากสินเชื่อรถที่คิดแบบดอกเบี้ยคงที่จากเงินต้นเต็มจำนวน

ทำไมช่วงปีแรก ๆ ค่างวดเกือบทั้งหมดเป็นดอกเบี้ย

เพราะช่วงแรกเงินต้นยังสูง ดอกเบี้ยที่คิดจากเงินต้นจึงมาก ค่างวดส่วนใหญ่จึงถูกหักเป็นดอกเบี้ยก่อน เหลือไปตัดเงินต้นน้อย เมื่อเวลาผ่านไปเงินต้นค่อย ๆ ลด สัดส่วนที่ไปตัดเงินต้นจึงเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ

โปะเดือนละไม่กี่พันช่วยได้จริงไหม

ช่วยได้มาก เพราะเงินที่โปะจะไปตัดเงินต้นทั้งก้อน ทำให้ดอกเบี้ยของเดือนถัด ๆ ไปลดลงต่อเนื่อง ยิ่งโปะเร็วยิ่งได้ผล ลองปรับช่องโปะในเครื่องคิดเลขด้านบนเพื่อดูว่าประหยัดดอกเบี้ยและผ่อนหมดเร็วขึ้นเท่าไร

ควรใส่อัตราดอกเบี้ยเท่าไรในการคำนวณ

ค่าเริ่มต้น 6.50% เป็นเพียงตัวอย่างเพื่อการคำนวณ ไม่ใช่อัตราจริงของธนาคารใด อัตราจริงเป็นแบบลอยตัวและต่างกันตามธนาคาร โปรโมชัน และช่วงเวลา ควรใส่อัตราตามเอกสารข้อเสนอที่คุณได้รับ

รีไฟแนนซ์คืออะไร และทำไมหลายคนทำหลังผ่อนไปได้ระยะหนึ่ง

รีไฟแนนซ์คือการย้ายสินเชื่อไปธนาคารใหม่หรือขอปรับสัญญากับธนาคารเดิมเพื่อให้ได้อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลง โดยทั่วไปสัญญามักมีอัตราช่วงโปรโมชันในช่วงปีแรก ๆ เมื่อพ้นช่วงนั้นอัตราจะขยับขึ้น หลายคนจึงพิจารณารีไฟแนนซ์เพื่อลดดอกเบี้ย ควรเทียบกับค่าใช้จ่ายในการดำเนินการด้วย

ค่างวดที่คำนวณรวมค่าประกันและค่าธรรมเนียมแล้วหรือยัง

ยังไม่รวม ตัวเลขนี้คิดเฉพาะเงินต้นและดอกเบี้ยเท่านั้น ยังไม่รวมค่าธรรมเนียม ค่าประเมินหลักประกัน ประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อ (MRTA) และค่าโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งควรเผื่อไว้ในการวางแผน